☐ Stabilește bugetul complet, nu doar prețul

Separă prețul de avans, onorariul notarial, tarifele ANCPI, costurile creditului, mutarea și lucrările urgente.

☐ Cere o preaprobare financiară înainte de avans

O simulare comercială nu este o aprobare. Clarifică suma, avansul și condițiile băncii înainte de a promite un termen vânzătorului.

☐ Cere un extras de carte funciară pentru informare recent

Compară proprietarul, numărul cadastral, descrierea apartamentului, cotele și sarcinile cu actele și cu realitatea din teren.

Atenție: MyEterra este gratuit pentru proprietar; un alt solicitant poate obține extrasul oficial prin ePay ANCPI.

☐ Primește copia certificatului energetic înainte de contract

Verifică existența documentului și codul unic de înregistrare. Originalul trebuie transmis noului proprietar la vânzare.

☐ Verifică identificarea cadastrală înaintea promisiunii pentru bunul viitor

Pentru apartamentul viitor, CATUC art. 422 alin. (6)-(8) cere notarea autorizației, preapartamentarea și cartea funciară a unității înaintea promisiunii autentice. Notarul solicită notarea promisiunii în ziua actului sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare.

Atenție: Rezervarea bunului viitor este limitată la 60 de zile și maximum 5% din preț, sumă scăzută din preț. Restituirea legală în 30 de zile cere neîncheierea actului până la termen din culpa exclusivă a dezvoltatorului, conform art. 422 alin. (9).

Începe cu extrasul de carte funciară

Unde: ANCPI ePay sau proprietarul prin MyEterra

Obține extrasul pentru informare ori cere proprietarului să îl descarce gratuit din contul său MyEterra. Compară identificarea și sarcinile înainte de orice avans.

Rezultat: Extras CF oficial în format electronic

Trimite lista de documente vânzătorului

Unde: Vânzător sau dezvoltator

Completează cererea cu documentele de care ai nevoie înainte de vizita la notar. Trimite-o prin e-mail sau tipărește-o pentru întâlnire.

Rezultat: Cerere organizată, gata de trimis sau salvat ca PDF

Parcurge vizionarea pe o fișă comparabilă

Unde: La proprietate

Verifică aceleași puncte pentru fiecare apartament, marchează ce necesită atenție și notează întrebările ori costurile probabile înainte de ofertă.

Rezultat: Fișă de vizionare cu puncte OK, atenționări și observații

Extras de carte funciară pentru informare

Cumpărătorul îl folosește pentru prima verificare. Proprietarul îl poate obține gratuit prin MyEterra, iar un alt solicitant îl poate cere prin ePay ANCPI.

Cine îl gestionează: Cumpărător, Vânzător

Clarifică dacă unitatea este viitoare sau deja finalizată

Formularea comercială apartament nou nu arată singură stadiul cadastral. Păstrăm atât verificările pentru bun viitor, cât și documentele de recepție și apartamentare finală până la clarificare.

Începe cu extrasul și documentația cadastrală

Compară titularul, numărul cadastral, suprafața, descrierea și planul cu apartamentul vizionat înainte să promiți bani.

Cere actul prin care vânzătorul a dobândit apartamentul

Originea dreptului nu se deduce din anunț. Cere actul de proprietate și lasă notarul să stabilească documentele necesare situației concrete.

Verifică sarcinile din cartea funciară

Nu te baza pe declarația din anunț. Extrasul actual arată înscrierile care trebuie analizate pentru tranzacția concretă.

☐ Compară actul de proprietate cu documentația cadastrală

Titularii, suprafața, anexele, cotele de teren și modificările apartamentului trebuie să descrie aceeași proprietate.

☐ Clarifică datoriile către asociație și utilități

Pentru apartamentele din condominiu, vânzătorul prezintă adeverința asociației. Dacă există debite, nu le prelua fără să înțelegi și să accepți expres consecințele.

Atenție: Adeverința prevăzută de lege are valabilitate de 30 de zile calendaristice.

☐ Fă o inspecție tehnică independentă

Verifică instalațiile, infiltrațiile, fisurile, tâmplăria, modificările și zonele comune. Pentru suspiciuni structurale apelează la un expert tehnic atestat pentru cerința relevantă; vizionarea nu este expertiza din CATUC art. 437-438.

☐ Cere recepția și documentele construcției noi

Pentru unitatea finalizată, cere dovada admiterii recepției, branșamentele autorizate și definitive puse în funcțiune și documentele relevante din cartea tehnică. CATUC art. 422 alin. (5) lit. k) și art. 527-530 separă predarea, folosirea și actele construcției; verifică și autorizațiile necesare utilizării.

Atenție: Cheile sau un proces-verbal de stadiu fizic nu confirmă recepția la terminarea lucrărilor și nu înlocuiesc cartea funciară individuală.

☐ Leagă avansul de condiții scrise, nu de promisiuni

Termenul, documentele lipsă, sarcinile, finanțarea și situațiile de restituire a banilor trebuie clarificate în antecontract cu notarul sau avocatul.

Verifică stadiul juridic al locuinței noi

Unde: Dezvoltator și notar

Dacă unitatea este încă bun viitor, verifică autorizația notată, preapartamentarea, cartea funciară și promisiunea autentică din CATUC art. 422 alin. (6)-(8). Cere revizuirea rezervării, restituirii și contului distinct pentru avans potrivit alin. (9)-(11), înainte de plată.

Rezultat: Stadiu clarificat: bun viitor sau unitate finalizată

Verifică documentele unității noi finalizate

Unde: Dezvoltator, notar și specialist tehnic

Separă recepția admisă, atestarea edificării, apartamentarea finală și cartea funciară individuală. Cere dovada branșamentelor definitive puse în funcțiune și autorizațiile necesare utilizării, potrivit CATUC art. 422 alin. (5) lit. k) și 527-530. Un proces-verbal de stadiu fizic sau predarea cheilor nu ține locul acestor dovezi.

Rezultat: Documente și întrebări organizate pentru unitatea finalizată

Clarifică finanțarea înainte de antecontract

Unde: Banca aleasă

Cere condițiile scrise, lista documentelor, evaluarea și limitele aprobării. Nu trata o simulare comercială drept aprobare finală.

Rezultat: Preaprobare sau listă clară de condiții pentru credit

Centralizează ce ai aflat și ce mai lipsește

Unde: Instrument local Dosar Casă

Marchează ce ai consultat, ce trebuie clarificat și cine poate confirma fiecare punct. Fișa nu dă un verdict și nu înlocuiește verificarea notarului, băncii sau specialistului tehnic.

Rezultat: Fișă personală cu întrebările și confirmările încă necesare

Pregătește reperele discuției despre preț

Unde: Instrument local Dosar Casă

După ce ai organizat verificările, poți pregăti o fișă de discuție cu suma orientativă și condițiile rămase. Fișa nu are acceptare, semnături, avans sau instrucțiuni de plată.

Rezultat: Propunere informativă pentru negociere, salvată local ca PDF

Actul de proprietate și documentația cadastrală

Vânzătorul pregătește actul care justifică dreptul și documentele cadastrale disponibile. Cumpărătorul și notarul le confruntă cu imobilul și cartea funciară.

Cine îl gestionează: Vânzător, Cumpărător, Notar

Certificatul de performanță energetică

Proprietarul pune copia la dispoziția cumpărătorului înaintea contractului și transmite originalul noului proprietar la vânzare.

Cine îl gestionează: Vânzător, Cumpărător

Extrasul și promisiunea autentică pentru bunul viitor

Pentru unitatea viitoare, notarul verifică autorizația notată, preapartamentarea, cartea funciară și extrasul înaintea promisiunii autentice. Solicită notarea promisiunii în ziua actului sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare, conform CATUC art. 422 alin. (6)-(8).

Cine îl gestionează: Vânzător, Cumpărător, Notar

☐ Confirmă propriul certificat fiscal sau verificarea electronică

Din 25 februarie 2026, cumpărătorul trebuie să dovedească achitarea obligațiilor către bugetul local al UAT-ului unde are domiciliul, dacă situația nu este verificată electronic.

Atenție: Regula este nouă în 2026 și trebuie reconfirmată de notar pentru situația concretă.

☐ Confirmă certificatul fiscal al vânzătorului

Vânzătorul trebuie să dovedească situația tuturor obligațiilor datorate bugetului local al UAT unde bunul este înregistrat fiscal, în condițiile art. 159. Notarul verifică forma necesară și valabilitatea.

☐ Lasă notarul să obțină extrasul pentru autentificare

Extrasul pentru autentificare este solicitat de notar, este valabil 10 zile lucrătoare și blochează alte înscrieri în perioada sa de valabilitate, în condițiile legii.

☐ Cere devizul final înainte de ziua semnării

Separă prețul, onorariul notarial, TVA-ul aplicabil onorariului, tariful de intabulare și costurile băncii. Calculatorul Dosar Casă va rămâne o estimare, nu deviz.

Trimite actele notarului înainte de semnare

Unde: Biroul notarial ales

Cere verificarea documentelor disponibile, lista finală, costul estimat și condițiile care trebuie rezolvate înainte de antecontract sau contract.

Rezultat: Listă finală de acte și ordinea semnării

Semnează și urmărește înscrierea dreptului

Unde: Biroul notarial și ANCPI prin notar

Semnează numai după verificarea formei finale, a plății și a documentelor. Păstrează contractul și urmărește încheierea de carte funciară transmisă după înscriere.

Rezultat: Contract autentic și cerere de înscriere transmisă; după soluționare, încheierea de carte funciară

Adeverința asociației de proprietari

Vânzătorul o prezintă notarului în original. Documentul arată situația cotelor de contribuție și, dacă există, cuantumul debitelor.

Cine îl gestionează: Vânzător, Notar · Valabilitate: 30 de zile calendaristice

Certificatul fiscal al vânzătorului

Vânzătorul dovedește situația tuturor obligațiilor datorate bugetului local al UAT unde bunul este înregistrat fiscal. Prezentarea poate fi înlocuită de verificarea electronică, în condițiile legii.

Cine îl gestionează: Vânzător, Notar

Certificatul fiscal al cumpărătorului

Cumpărătorul dovedește achitarea obligațiilor către bugetul local al UAT-ului de domiciliu. Verificarea electronică poate înlocui documentul, în condițiile legii.

Cine îl gestionează: Cumpărător, Notar

Extrasul de carte funciară pentru autentificare

Notarul îl solicită pentru actul prin care se transmite dreptul. Nu îl înlocui cu extrasul pentru informare folosit la verificarea inițială.

Cine îl gestionează: Notar · Valabilitate: 10 zile lucrătoare

Contractul de credit și actul de ipotecă

Banca stabilește lista și condițiile propriului dosar. Notarul confirmă forma actului de ipotecă, iar înscrierea în cartea funciară urmează regulile și tarifele ANCPI. Fluxul concret se verifică direct cu banca și notarul.

Cine îl gestionează: Bancă, Cumpărător, Notar

Recepția și cartea tehnică a locuinței noi

Dezvoltatorul furnizează dovada admiterii recepției și a branșamentelor autorizate, definitive, puse în funcțiune. Cere cartea tehnică și manualul de mentenanță predate prin diriginte, proiectul real executat și documentele relevante unității, potrivit CATUC art. 422 alin. (5) lit. k) și 528-530. Administratorul păstrează cartea tehnică a condominiului; cheia și cartea funciară nu țin loc de recepție.

Cine îl gestionează: Vânzător, Cumpărător, Notar

☐ Semnează procesul-verbal de predare-primire

Notează cheile, indexurile, inventarul, starea spațiului și documentele predate. Păstrează fotografii datate pentru neclarități ulterioare.

☐ Urmărește înscrierea dreptului în cartea funciară

Notarul trimite cererea de înscriere. Păstrează actul și încheierea de carte funciară, apoi verifică rezultatul primit.

☐ Actualizează evidențele și contractele utile

Pregătește declararea fiscală locală, asociația, utilitățile, asigurările și domiciliul, după caz. Termenul național de 30 de zile pentru declararea clădirii este separat de formularul și canalul de depunere, care se verifică la organul fiscal al localității.

Consemnează predarea cheilor și a contoarelor

Unde: La proprietate, împreună cu vânzătorul

Compară situația cu contractul, notează cheile, indexurile, documentele, inventarul și defectele. Pentru locuința nouă confirmă separat recepția și condițiile folosirii din CATUC art. 422 și 527; fișa de predare nu este recepție oficială. Păstrează câte un exemplar semnat pentru fiecare parte.

Rezultat: Proces-verbal de predare-primire cu indexuri și observații

Declară apartamentul după cumpărare

Unde: Organul fiscal local al localității unde se află apartamentul

Verifică formularul și metoda de depunere ale primăriei competente. Declarația pentru clădirea dobândită se depune în termen de 30 de zile de la dobândire.

Rezultat: Apartamentul înregistrat în evidența fiscală locală

Încheierea de carte funciară după cumpărare

Notarul transmite cererea de înscriere, iar cumpărătorul păstrează încheierea și verifică rezultatul înscrierii dreptului.

Cine îl gestionează: Notar, Cumpărător