De la actul de proprietate la predare
Aceasta este ordinea generală de pregătire, nu confirmarea că poți semna. Unele verificări se fac în paralel, iar regimul terenului poate adăuga etape.
Identifică terenul și persoanele care pot vinde
Pornește de la actul de proprietate: contract, certificat de moștenitor sau alt titlu. Compară titularii și cotele cu evidența cadastrală. O cotă indiviză nu este același lucru cu o parcelă delimitată pe teren. Dacă succesiunea nu este finalizată sau vinzi prin procură, clarifică mai întâi actele și participarea la notar.
Surse: [1] Codul civil: dispoziție, cote și bun comun, art. 555, 634 și 641, [2] Codul civil: reprezentare, mandat și revocare, [3] Codul civil: efectele certificatului de moștenitor, art. 1133
- Unde clarifici
- Notarul tranzacției, împreună cu titularii din acte.
- Cu ce mergi mai departe
- Știi ce drept se vinde, asupra cărui imobil și cine trebuie să participe.
Compară cartea funciară, planul și situația terenului
Verifică numărul cadastral, suprafața, descrierea, titularii și sarcinile din extrasul pentru informare. Compară-le cu planul și cu situația observată. Dacă lipsesc înscrieri ori apar diferențe, cere procedura de clarificare înainte să fixezi o dată fermă de semnare. Accesul folosit în practică nu dovedește singur un drept de trecere.
Surse: [4] Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, [5] Codul civil: acces, utilități și servituți, art. 617-621 și 755-756
- Unde clarifici
- ANCPI pentru extrase; persoană autorizată în cadastru și notar pentru neconcordanțe și drepturi.
- Cu ce mergi mai departe
- Ai evidențele de comparat și o listă a diferențelor de rezolvat.
Clarifică regimul terenului înainte de a promite vânzarea
Intravilanul, terenul agricol extravilan și fondul forestier nu au același traseu. Pentru agricol extravilan, confirmă aplicarea Legii 17/2014, procedura ofertei, drepturile de preempțiune și actele finale necesare. O relație de familie nu confirmă singură o excepție. Nu trata afișarea ofertei ca aprobare de vânzare.
Surse: [6] Legea 17/2014: vânzarea terenurilor agricole extravilane, [7] Codul silvic, Legea 331/2024: preempțiune la vânzarea terenurilor din FFN
- Unde clarifici
- Notar și primăria terenului; autoritățile agricole sau silvice competente, după regim.
- Cu ce mergi mai departe
- Știi dacă există o procedură specială de parcurs înaintea contractului.
Pregătește actele fiscale și cere un deviz pentru tranzacție
Vânzătorul clarifică obligațiile locale la unitatea administrativ-teritorială unde terenul este înregistrat fiscal. Cumpărătorul persoană fizică are propria verificare fiscală la domiciliu. Confirmă cu notarul certificatele necesare sau verificarea electronică aplicabilă. Cere separat impozitul transferului, onorariul notarial, tarifele de înscriere și eventualele lucrări cadastrale.
Surse: [8] Codul de procedură fiscală: art. 159, [9] Codul fiscal: impozitul la transferul proprietăților imobiliare, art. 111, [10] Normele privind tarifele de onorarii minimale notariale, [11] Ordinul nr. 16/2019: tarife ANCPI, forma consolidată inclusiv la 8 martie 2026
- Unde clarifici
- Organele fiscale locale ale părților și notarul tranzacției.
- Cu ce mergi mai departe
- Ai lista finală de acte, costurile defalcate și responsabilul pentru fiecare plată.
Confirmă condițiile, semnează și urmărește înscrierea
Discută prețul, modalitatea plății, predarea și orice ipotecă sau altă sarcină înaintea semnării. Notarul solicită extrasul pentru autentificare, care nu este înlocuit de extrasul tău pentru informare. Urmărește distinct contractul autentic, dovada plății, cererea de înscriere și soluția de carte funciară.
Surse: [12] Codul civil: forma autentică a convențiilor imobiliare, art. 1244, [4] Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996
- Unde clarifici
- Notar, părți și bancă atunci când finanțarea sau ipoteca o cer; OCPI pentru înscriere.
- Cu ce mergi mai departe
- Păstrezi actul și dovezile operațiunilor efectiv realizate.
Documentează predarea și actualizează evidențele
Stabiliți ce se predă și când: terenul, accesul, documentele și, dacă există, cheile ori instalațiile. Semnarea nu dovedește singură predarea efectivă. Cere organului fiscal local formalitățile de înstrăinare și păstrează dovada. Cumpărătorul urmărește separat declararea dobândirii; obligațiile celor două părți nu se confundă.
Surse: [13] Codul civil: predarea bunului vândut, art. 1685-1687, [14] Codul fiscal: impozitul și taxa locală pe clădiri și teren, art. 455-467 și 491
- Unde clarifici
- Părți, organul fiscal local și operatorii de utilități, dacă este cazul.
- Cu ce mergi mai departe
- Ai dovada predării și a formalităților care îți revin după vânzare.
Ce acte pregătești pentru vânzarea terenului
Folosește lista pentru prima discuție cu notarul. Nu toate actele sunt necesare în fiecare caz, iar lista finală se stabilește pentru tranzacția ta.
- Actul de proprietate
- Actul de dobândire și, după caz, documentele moștenirii sau ale cotelor.
- Identitatea și reprezentarea
- Actele părților și procura, dacă participă un reprezentant. Forma necesară se confirmă cu notarul.
- Evidențele cadastrale
- Extras pentru informare și plan; documentele de actualizare, dacă sunt diferențe.
- Situațiile fiscale
- Actele sau verificările fiscale ale vânzătorului și cumpărătorului, la organele competente pentru fiecare.
- Actele cerute de regimul special
- Documentele procedurii agricole ori forestiere și ale altor sarcini sau restricții aplicabile.
- Contractul și dovezile finale
- Actul autentificat, plățile, încheierea de carte funciară și dovada predării.
Lista rezumă documentele din pașii de mai sus. Consultă temeiurile oficiale.
Costul nu este o singură taxă
Separă impozitul transferului, onorariul notarului, tarifele ANCPI și eventualele costuri de cadastru sau de stingere a sarcinilor. Cere un deviz și stabiliți cine achită fiecare componentă.
Pentru agricol extravilan poate exista și tratamentul fiscal special al revânzării. Estimarea generală nu îl înlocuiește și nu reprezintă oferta notarului.
Surse: [9] Codul fiscal: impozitul la transferul proprietăților imobiliare, art. 111, [10] Normele privind tarifele de onorarii minimale notariale, [11] Ordinul nr. 16/2019: tarife ANCPI, forma consolidată inclusiv la 8 martie 2026, [6] Legea 17/2014: vânzarea terenurilor agricole extravilane
Vezi estimarea generală a sumei neteCând se schimbă traseul
- Agricol extravilan sau fond forestier: verifici procedura specială înainte de semnare.
- Succesiune nefinalizată, coproprietari sau procură: clarifici cine poate semna și în ce condiții.
- Bucată de teren încă nedezlipită ori diferențe în acte: stabilești mai întâi obiectul și procedura cadastrală.
- Ipotecă, arendă sau alte drepturi: discuți efectele lor asupra vânzării și predării.
Chestionarul folosește aceste detalii pentru a selecta verificările și documentele relevante. Răspunsurile nu sunt o validare juridică.