Uzufruct și abitație: folosință, limite și acte

Uzufructul permite folosirea bunului și culegerea fructelor, cu conservarea substanței, potrivit art. 703. Pentru persoana fizică, art. 708 limitează durata la cel mult viața ei și reglementează lipsa unei durate indicate. Nuda proprietate este distinctă de folosința titularului uzufructului.

Abitația privește locuirea în condițiile art. 750. Prezintă notarului cine trebuie să poată locui, ce spațiu este vizat și pentru cât timp. Un drept rezervat prin act nu se explică numai prin formula colocvială «rămân în casă»; trebuie stabilite obiectul, titularul, durata și înscrierea.

Art. 752 interzice cedarea dreptului de abitație și închirierea ori arendarea bunului în temeiul lui. De exemplu, păstrarea abitației pentru locuire nu îi conferă titularului puterea de a muta dreptul la altă persoană ori de a încasa chirie pentru bun pe acest temei.

Uzufructul are reguli pentru cesiune și locațiune, dar se citesc actul și tranziția. Art. 714 nu prelungește durata inițială prin cesiune, iar clauzele și vechimea dreptului pot limita cesiunea. Înaintea unei închirieri, cere verificarea puterii titularului și a contractelor deja existente.

Legea 71/2011 art. 70 precizează că uzufructul constituit prin convenție înainte de 1 octombrie 2011 este și rămâne incesibil dacă părțile nu convin altfel. Nu aplica mecanic regula actuală a cesiunii doar pentru că discuția ori decesul are loc acum; prezintă actul inițial și eventualul acord.

Art. 71 limitează art. 715 alin. (2)-(4) la locațiuni/arendări încheiate ori reînnoite după intrarea Codului civil. Data constituirii uzufructului și data contractului/reînnoirii sunt repere diferite. Pentru contractul însuși, art. 102 leagă regimul de legea de la încheiere, cu regula separată a modificării. Nu se promite o durată universală de continuare a chiriei.

Art. 729-730 disting reparațiile de întreținere de reparațiile mari și păstrează excepția situației provocate de lipsa întreținerii. Există reguli despre înștiințare și suportarea lucrărilor; nu presupune că orice cheltuială revine uzufructuarului doar pentru că locuiește acolo.

Art. 735 privește sarcinile proprietății. Pune actul, contractele existente și cheltuiala concretă în fața profesionistului pentru repartizarea aplicabilă. Pentru abitație, regulile uzufructului se completează corespunzător prin art. 754, fără copierea unui deviz sau a tuturor prerogativelor uzufructului.

Decesul nudului proprietar nu stinge uzufructul altei persoane. Dacă a existat cesiune, art. 714 alin. (4) leagă durata de termenul inițial ori de decesul uzufructuarului inițial. Decesul cesionarului nu este același eveniment și nu justifică o radiere automată pe acest motiv.

Decesul uzufructuarului inițial se corelează cu art. 746 și actele dreptului; dreptul inițial nu continuă ca și cum ar fi o proprietate transmisă moștenitorilor. Separat se verifică folosința și contractele existente. Pregătește actul constitutiv, cesiunile, extrasul și dovada evenimentului pentru notar/OCPI.

Constituirea unui drept, transferul nudei proprietăți și renunțarea la folosință nu sunt aceeași operațiune. Cere forma și consimțămintele aplicabile, inclusiv protecția locuinței familiei, fără un formular universal al renunțării.

Pentru deces sau termen, art. 885 alin. (2) nu cere consimțământul imposibil al titularului decedat. Totuși, trebuie identificat temeiul și depuse actele necesare cererii. Urmărește încheierea CF distinct de depunere și citește efectele publicității cu tranziția art. 56 din Legea 71/2011.