În acest ghid
Compară efectul urmărit
Donație
- Ce înseamnă
- Transfer gratuit în forma legală, cu eventuale condiții și efecte succesorale de verificat.
- Ce verifici
- Dreptul transmis, capacitatea, sarcinile, rezerva/raportul și costurile.
Temei și detalii: [2] Codul civil art. 956, 1011 și 1013-1016; [12] Codul civil art. 39-41, 43, 144, 146, 168 alin. (4)-(5), 171, 175 și 988; [6] Codul civil art. 1086-1087 și 1091-1095; [9] Codul civil art. 1146-1147 și 1150-1152
Vânzare reală
- Ce înseamnă
- Transfer cu preț în bani, serios și cu intenție reală de plată.
- Ce verifici
- Plata și dovezile, obiectul dreptului și eventualele condiții art. 1091 alin. (4).
Temei și detalii: [4] Codul civil art. 1660 și 1665; [6] Codul civil art. 1086-1087 și 1091-1095
Întreținere
- Ce înseamnă
- Obligații de întreținere/îngrijire potrivit actului și regimului său.
- Ce verifici
- Prestațiile, executarea, persoanele și remediul; nu doar locuirea păstrată.
Temei și detalii: [3] Codul civil art. 2254-2255 și 2263; [8] Legea 17/2000 art. 30-33
Planificare pentru după deces
- Ce înseamnă
- Alt moment și forme de analizat separat, fără contracte asupra unei moșteniri nedeschise.
- Ce verifici
- Forma admisibilă, drepturile persoanei și efectele succesorale.
Temei și detalii: [2] Codul civil art. 956, 1011 și 1013-1016; [6] Codul civil art. 1086-1087 și 1091-1095; [1] Legea 36/1995 art. 80 și 90-92
Spune ce trebuie să se întâmple, înainte de a numi actul
«Îi las casa copilului» poate însemna transfer acum, planificare pentru după deces, păstrarea locuirii sau a veniturilor ori asigurarea îngrijirii. Aceste efecte nu sunt identice. Cere notarului să explice cine ar deveni titular, ce drept rămâne și ce obligații există în fiecare variantă.
Dacă scopul privește după deces, discută forma permisă, inclusiv testamentul când este potrivit analizei. Art. 956 nu permite tratarea drepturilor eventuale asupra unei moșteniri nedeschise ca un bun pe care rudele îl împart ori la care renunță liber acum. Dispoziția proprietarului asupra bunului său prezent se verifică separat.
Temei și detalii: [1] Legea 36/1995 art. 80 și 90-92; [2] Codul civil art. 956, 1011 și 1013-1016; [3] Codul civil art. 2254-2255 și 2263
Vânzarea presupune intenția reală a plății
Art. 1660 cere un preț în bani, serios și determinat/determinabil. Art. 1665 tratează prețul stabilit fără intenția plății și prețul derizoriu. De exemplu, numirea unui act «vânzare» când nimeni nu intenționează plata nu rezolvă efectele donației și poate aduce o problemă de valabilitate.
Explică notarului modalitatea reală de plată și dovezile ei, precum și dreptul concret transferat. Vânzarea unei cote nu este vânzarea întregului apartament și nu îi atribuie cumpărătorului o cameră. Rudenia nu dovedește prețul, plata sau capacitatea.
Temei și detalii: [4] Codul civil art. 1660 și 1665; [5] Codul civil art. 634, 636, 669-670, 674, 676-677, 680, 684 și 1143; [1] Legea 36/1995 art. 80 și 90-92
Folosința păstrată și prestațiile viagere au condiții succesorale precise
Art. 1091 alin. (4) privește înstrăinarea oneroasă către descendent, ascendent privilegiat ori soțul supraviețuitor, cu rezerva uzufructului/uzului/abitației ori în schimbul întreținerii pe viață sau rentei viagere. Este o prezumție până la proba contrară în favoarea categoriilor indicate care nu au consimțit la înstrăinare.
Nu rezultă că orice vânzare între rude este donație sau că orice ajutor ocazional activează prezumția. Prezintă prestația reală, persoanele și acordurile notarului; consimțământul la o operațiune nu devine o renunțare universală la toate drepturile succesorale viitoare.
Temei și detalii: [6] Codul civil art. 1086-1087 și 1091-1095; [2] Codul civil art. 956, 1011 și 1013-1016
Îngrijirea cere o obligație și o modalitate de executare
Donația cu sarcină și contractul de întreținere nu sunt același mecanism. Art. 2254-2255 stabilesc obiectul și forma autentică a întreținerii, iar art. 2263 are condițiile remediului judiciar. Pentru donație, neexecutarea sarcinii poate conduce la cererea de executare ori revocare în condițiile art. 1027-1029; nici aici revocarea nu operează automat.
Pregătește o listă concretă a nevoilor, a persoanelor care pot executa și a dovezilor utile. De exemplu, dreptul de a rămâne în locuință nu precizează cine procură medicamente, hrană ori sprijin zilnic. Notarul explică actul și redactează obligațiile potrivite situației; aplicația nu transformă această listă în contract.
Temei și detalii: [3] Codul civil art. 2254-2255 și 2263; [7] Codul civil art. 1015-1016, 1020-1024, 1027-1029 și 1031; [1] Legea 36/1995 art. 80 și 90-92
Persoana vârstnică are drepturi de consiliere distincte de îngrijire
Art. 30 alin. (1) din Legea 17/2000 prevede consiliere juridică gratuită la solicitare pentru operațiunile enumerate, inclusiv vânzare și donație. Dreptul nu depinde de faptul că actul urmărește îngrijirea. Legea notarilor art. 80 alin. (5) cere informarea persoanei vârstnice asupra drepturilor sale.
Pentru actele în scop de întreținere/îngrijire, art. 30 alin. (2) reglementează asistența la cerere ori din oficiu, după caz. Art. 31 cere obligația și modalitățile înscrise expres; art. 32 privește comunicarea duplicatului, cu excepția închirierii/comodatului. Pentru neexecutare, art. 33 prevede sesizarea autorității. Aceste cerințe nu se aplică prin simpla etichetă «orice adult».
Temei și detalii: [8] Legea 17/2000 art. 30-33; [1] Legea 36/1995 art. 80 alin. (5)
Compară efectele și documentele, nu numai un impozit
Donația cere analiza rezervei, raportului/reducțiunii și clauzelor ei. Vânzarea cere prețul și plata reale, iar păstrarea folosinței ori prestațiile viagere pot cere analiza suplimentară a art. 1091 alin. (4). Scutirea de raport nu înlătură reducțiunea; niciun titlu de pagină nu alege actul potrivit în locul notarului.
În ambele variante se verifică titlul, locuința familiei, bunul comun, capacitatea și reprezentarea. Pentru act semnat înainte de 1 octombrie 2011 ori cu dată neclară, cere analiza legii aplicabile potrivit art. 102 din Legea 71/2011 înainte de folosirea regulilor actuale despre remedii.
Temei și detalii: [6] Codul civil art. 1086-1087 și 1091-1095; [9] Codul civil art. 1146-1147 și 1150-1152; [10] Codul civil art. 321-322; [11] Codul civil art. 346; [12] Codul civil art. 39-41, 43, 144, 146, 168 alin. (4)-(5), 171, 175 și 988; [13] Codul civil art. 1303-1304, 2013, 2015-2016; [14] Legea 71/2011 art. 56, 70-71, 102 și 220 alin. (1)
Pașii de pregătire
Aceasta este ordinea pregătirii și urmăririi documentelor. Autentificarea, soluția instanței și înscrierea sunt rezultate profesionale distincte.
1. Pregătește obiectivele reale
Notează momentul transferului, plata, folosința și îngrijirea dorite, fără valori ori informații intime în aplicație.
- Cine se ocupă
- Persoanele care participă la discuție
- Unde
- Notar
- Ce obții
- Variantele care trebuie explicate și documentele necesare.
Temei și detalii: [1] Legea 36/1995 art. 80 și 90-92; [4] Codul civil art. 1660 și 1665; [2] Codul civil art. 956, 1011 și 1013-1016; [3] Codul civil art. 2254-2255 și 2263
2. Adună actele drepturilor și persoanelor
Prezintă titlul, sarcinile, familia, capacitatea și mandatul; situațiile complexe cer verificări concrete, fără excluderea pregătirii.
- Cine se ocupă
- Titularii documentelor
- Unde
- Notar; cadastru ori avocat pentru problema specifică
- Ce obții
- Participarea și lipsurile identificate.
Temei și detalii: [15] Legea 7/1996 art. 28, 35 alin. (1) și 37 alin. (1)-(3), (13); [12] Codul civil art. 39-41, 43, 144, 146, 168 alin. (4)-(5), 171, 175 și 988; [10] Codul civil art. 321-322; [13] Codul civil art. 1303-1304, 2013, 2015-2016
3. Cere comparația efectelor și deconturilor
Solicită explicarea obligațiilor și remediilor, precum și impozitul, onorariul și CF pentru fiecare variantă reală.
- Cine se ocupă
- Părțile; explicație de la notar
- Unde
- Notar și autoritatea de ocrotire când este cazul
- Ce obții
- Comparație înțeleasă, fără alegere automată ori cost total presupus.
Temei și detalii: [1] Legea 36/1995 art. 80 și 90-92; [16] Codul fiscal art. 111 alin. (1), (2) lit. b), (4)-(4¹) și (6); [17] Normele Codului fiscal, titlul IV, cap. IX, pct. 33 alin. (1) lit. a), e), g)-h), alin. (2), alin. (3) lit. f) și alin. (4); [18] Normele Ordinului 177/C/2024 art. 2-7, 9 alin. (1) pct. 1 lit. d), 13 alin. (1), (4)-(5), (8); anexa 1 pct. 8 și anexa 2 pct. I și III; [19] Anexa Ordinului 16/2019, codurile 2.3.2 și 2.4.2, notele 8 și 10; [8] Legea 17/2000 art. 30-33
4. Verifică actul și urmărirea după semnare
Citește condițiile cu notarul, păstrează dovezile plății/executării și urmărește cererea și încheierea CF.
- Cine se ocupă
- Părțile; notarul și OCPI pentru procedurile lor
- Unde
- Notar și OCPI; avocat dacă apare neexecutare
- Ce obții
- Documentele actului, înscrierii și executării urmărite distinct.
Temei și detalii: [1] Legea 36/1995 art. 80 și 90-92; [15] Legea 7/1996 art. 28, 35 alin. (1) și 37 alin. (1)-(3), (13); [3] Codul civil art. 2254-2255 și 2263; [7] Codul civil art. 1015-1016, 1020-1024, 1027-1029 și 1031; [14] Legea 71/2011 art. 56, 70-71, 102 și 220 alin. (1)
Documentele de pregătit
Lista pornește discuția; profesionistul confirmă actele aplicabile situației. Păstrează datele personale și documentele în afara aplicației.
Identitate, titlul bunului și anexele
Actul de dobândire și anexele sale se citesc pentru titular, obiect și drept. Pentru casă, adaugă separat actele construcției și ale terenului/superficiei.
Cine: Titularul documentului, cu sprijinul persoanei care pregătește dosarul
Destinație: Notar; profesionistul tehnic ori autoritatea indicată când există o problemă distinctăTemei și detalii: [1] Legea 36/1995 art. 80 și 90-92; [15] Legea 7/1996 art. 28, 35 alin. (1) și 37 alin. (1)-(3), (13)
Stare civilă, regim matrimonial și participare
Actele justifică relația și consimțămintele necesare. Procura trebuie verificată pentru actul concret; ajutorul oferit familiei nu este reprezentare.
Cine: Titularul documentului, cu sprijinul persoanei care pregătește dosarul
Destinație: Notar; profesionistul tehnic ori autoritatea indicată când există o problemă distinctăTemei și detalii: [20] Codul civil art. 405-407; [10] Codul civil art. 321-322; [11] Codul civil art. 346; [13] Codul civil art. 1303-1304, 2013, 2015-2016
Carte funciară și documentație cadastrală
Compară actul cu extrasul și planul. Notarul solicită extrasul pentru autentificare; diferențele tehnice ori titlul neclar au proceduri proprii.
Cine: Titularul documentului, cu sprijinul persoanei care pregătește dosarul
Destinație: Notar; profesionistul tehnic ori autoritatea indicată când există o problemă distinctăTemei și detalii: [15] Legea 7/1996 art. 28, 35 alin. (1) și 37 alin. (1)-(3), (13)
Dovezi și explicații despre preț ori îngrijire
Pregătește modalitatea reală de plată sau nevoile/obligațiile dorite, fără contracte generate de aplicație.
Cine: Titularul documentului, cu sprijinul persoanei care pregătește dosarul
Destinație: Notar; profesionistul tehnic ori autoritatea indicată când există o problemă distinctăTemei și detalii: [4] Codul civil art. 1660 și 1665; [3] Codul civil art. 2254-2255 și 2263; [1] Legea 36/1995 art. 80 și 90-92
Actul deja semnat și modificările
Data și conținutul actelor stabilesc analiza legii aplicabile și a remediului; decesul ulterior are alt rol.
Cine: Titularul documentului, cu sprijinul persoanei care pregătește dosarul
Destinație: Notar; profesionistul tehnic ori autoritatea indicată când există o problemă distinctăTemei și detalii: [14] Legea 71/2011 art. 56, 70-71, 102 și 220 alin. (1); [7] Codul civil art. 1015-1016, 1020-1024, 1027-1029 și 1031; [3] Codul civil art. 2254-2255 și 2263
Documentele consilierii/asistenței aplicabile
Întreabă notarul și autoritatea despre drepturile persoanei vârstnice și condițiile actului pentru îngrijire.
Cine: Titularul documentului, cu sprijinul persoanei care pregătește dosarul
Destinație: Notar; profesionistul tehnic ori autoritatea indicată când există o problemă distinctăTemei și detalii: [8] Legea 17/2000 art. 30-33; [1] Legea 36/1995 art. 80 și 90-92
Costurile se verifică separat
Cere decontul pentru dreptul și actul real. O scutire de impozit nu înseamnă lipsa tuturor costurilor.
Fiscalitatea depinde de actul real
Scutirea donației art. 111 alin. (2) lit. b) cere relația legală dovedită; rudenia nu scutește automat o vânzare. Pentru vânzare, cota art. 111 și baza se verifică după actele și perioada de deținere. Constituirea ori transferul unui dezmembrământ are analiză proprie. Cere cine datorează impozitul, fără transformarea variantei celei mai ieftine într-o recomandare juridică.
Temei și detalii: [16] Codul fiscal art. 111 alin. (1), (2) lit. b), (4)-(4¹) și (6); [17] Normele Codului fiscal, titlul IV, cap. IX, pct. 33 alin. (1) lit. a), e), g)-h), alin. (2), alin. (3) lit. f) și alin. (4); [20] Codul civil art. 405-407
Documentele fiscale se cer după rol
Art. 159 alin. (5) privește înstrăinătorul, iar alin. (5²) îi numește pe cumpărători. Nu impune automat certificatul cumpărătorului oricărui donatar ori copărtaș. Notarul confirmă documentele/verificările electronice aplicabile fiecărei operațiuni.
Temei și detalii: [21] Codul de procedură fiscală art. 159 alin. (5), (5²) și (6)
Onorariul și serviciile notariale
Cere oferta pentru operațiunea reală și fiecare act distinct, baza de calcul și TVA aplicabilă. Normele stabilesc onorarii minimale, nu un total final identic pentru orice familie; servicii externe sau suplimentare pot avea costuri separate.
Temei și detalii: [18] Normele Ordinului 177/C/2024 art. 2-7, 9 alin. (1) pct. 1 lit. d), 13 alin. (1), (4)-(5), (8); anexa 1 pct. 8 și anexa 2 pct. I și III
Înscrierea și lucrările cadastrale
Tariful CF se stabilește după serviciu, drept și numărul de bunuri/operațiuni. Constituirea, transferul și radierea nu au automat același tarif. Documentația persoanei autorizate, dacă este necesară, este un serviciu distinct.
Temei și detalii: [19] Anexa Ordinului 16/2019, codurile 2.3.2 și 2.4.2, notele 8 și 10; [15] Legea 7/1996 art. 28, 35 alin. (1) și 37 alin. (1)-(3), (13)
Întrebări de clarificat
- Doresc transfer acum sau efecte după deces?
- Există intenția reală și posibilitatea plății prețului?
- Ce folosință și ce venituri trebuie păstrate?
- Ce obligații de îngrijire trebuie explicate și dovedite?
- Ce condiții juridice și costuri are fiecare variantă reală?