În acest ghid
Trei lucruri care se confundă frecvent
Acordul de folosință
- Ce înseamnă
- Stabilește cum este folosit bunul comun, fără să transforme automat cota în proprietatea unei camere.
- Ce verifici
- Participanți, întinderea folosirii, acces și cheltuieli; neînțelegerea are cale judiciară.
Temei și detalii: [2] Codul civil art. 635-636, 639, 648-649, 651 și 654
Documentația de împărțire fizică
- Ce înseamnă
- Privește identificarea și evidența bunurilor rezultate în condițiile legale.
- Ce verifici
- Fezabilitatea tehnică/urbanistică și actul juridic necesar alocării drepturilor.
Temei și detalii: [5] Legea 7/1996 art. 28, 35 alin. (1) și 37 alin. (1)-(3), (13); [1] Codul civil art. 634, 636, 669-670, 674, 676-677, 680, 684 și 1143
Partajul dreptului
- Ce înseamnă
- Actul ori hotărârea stabilește soluția între titulari în condițiile legii.
- Ce verifici
- Toți coproprietarii, capacitate, bunuri, datorii, formă și înscriere.
Temei și detalii: [1] Codul civil art. 634, 636, 669-670, 674, 676-677, 680, 684 și 1143; [6] Legea 71/2011 art. 56, 70-71, 102 și 220 alin. (1)
Identifică toți coproprietarii și baza drepturilor
Pentru bunurile moștenite, prezintă certificatul ori hotărârea și actele bunurilor. Faptul că o persoană este rudă cu defunctul nu îi stabilește singur dreptul ori cota. Pentru bunuri comune ale soților trebuie clarificat regimul juridic și participanții potriviți.
Partajul fără participarea tuturor coproprietarilor are sancțiunea art. 684 alin. (2). Omiterea unui bun are alt regim: bunurile omise se pot partaja ulterior, alin. (3). Dacă o persoană are capacitate restrânsă ori lipsește capacitatea, partajul convențional trebuie verificat prin art. 674; o bifă de acord nu înlocuiește condițiile.
Temei și detalii: [1] Codul civil art. 634, 636, 669-670, 674, 676-677, 680, 684 și 1143; [3] Codul civil art. 39-41, 43, 144, 146, 168 alin. (4)-(5), 171, 175 și 988; [4] Codul civil art. 346
Compară soluția în natură, atribuirea și vânzarea
Art. 676 pornește de la partajul în natură, proporțional cu dreptul fiecăruia, dar bunul poate fi indivizibil ori necomod partajabil. În condițiile legii, se analizează atribuirea întregului bun cu sultă sau vânzarea și împărțirea prețului. Aplicația nu alege cine primește casa și nu calculează sulta.
Când se dorește împărțire fizică, cere întâi verificarea tehnică și urbanistică: loturile propuse trebuie să poată exista legal și în evidențe. Dezlipirea/alipirea cadastrală și partajul sunt operațiuni diferite. Datoriile relevante se verifică potrivit art. 677, fără a presupune că partajul șterge sarcinile.
Temei și detalii: [1] Codul civil art. 634, 636, 669-670, 674, 676-677, 680, 684 și 1143; [5] Legea 7/1996 art. 28, 35 alin. (1) și 37 alin. (1)-(3), (13)
La neînțelegere pregătește calea procedurală
Art. 669-670 disting posibilitatea partajului și forma convențională sau judiciară. Dacă nu există acord ori lipsesc persoane/acte, strânge titlurile, documentația și comunicările relevante și cere notarului ori avocatului următorul pas concret. Nu încerca să rezolvi lipsa acordului printr-o simplă declarație că folosești bunul.
Pentru acte deja încheiate, citește forma, persoanele și bunurile cu profesionistul. Efectele art. 680 și înscrierea se corelează cu tranziția art. 56 din Legea 71/2011; data actului și regimul lui contează. Dovada cererii CF rămâne distinctă de încheierea de admitere.
Temei și detalii: [1] Codul civil art. 634, 636, 669-670, 674, 676-677, 680, 684 și 1143; [6] Legea 71/2011 art. 56, 70-71, 102 și 220 alin. (1); [5] Legea 7/1996 art. 28, 35 alin. (1) și 37 alin. (1)-(3), (13)
Împărțirea de către ascendent este un caz distinct
Art. 1160-1163 permit ascendentului împărțirea bunurilor între descendenți prin donație sau testament, în formele și condițiile lor. Prin donație pot fi împărțite bunurile prezente. Trebuie verificate descendenții, excepția reprezentării din art. 1163 și rezerva, fără a completa automat loturile din numărul copiilor.
Nu numi această operațiune un partaj succesoral deja realizat și nu îi aplica automat neimpozitarea ori onorariul unui partaj obișnuit. Cere notarului încadrarea actului real și decontul pentru donație/testament, după caz.
Temei și detalii: [7] Codul civil art. 1160-1163; [8] Codul civil art. 1086-1087 și 1091-1095; [9] Normele Codului fiscal, titlul IV, cap. IX, pct. 33 alin. (1) lit. a), e), g)-h), alin. (2), alin. (3) lit. f) și alin. (4); [10] Normele Ordinului 177/C/2024 art. 2-7, 9 alin. (1) pct. 1 lit. d), 13 alin. (1), (4)-(5), (8); anexa 1 pct. 8 și anexa 2 pct. I și III
Pașii de pregătire
Aceasta este ordinea pregătirii și urmăririi documentelor. Autentificarea, soluția instanței și înscrierea sunt rezultate profesionale distincte.
1. Reunește drepturile și persoanele
Prezintă titlurile, cotele și actele succesiunii/regimului matrimonial; notează ce acte lipsesc.
- Cine se ocupă
- Coproprietarii
- Unde
- Notar sau avocat
- Ce obții
- Participanți și drepturi de verificat din acte.
Temei și detalii: [1] Codul civil art. 634, 636, 669-670, 674, 676-677, 680, 684 și 1143; [11] Legea 36/1995 art. 80 și 90-92
2. Descrie soluția dorită fără a fixa loturi în aplicație
Explică folosirea actuală, intenția de împărțire, datoriile și existența acordului.
- Cine se ocupă
- Coproprietarii
- Unde
- Notar; persoană autorizată în cadastru pentru împărțire fizică
- Ce obții
- Opțiunile juridice și tehnice de analizat.
Temei și detalii: [1] Codul civil art. 634, 636, 669-670, 674, 676-677, 680, 684 și 1143; [2] Codul civil art. 635-636, 639, 648-649, 651 și 654; [5] Legea 7/1996 art. 28, 35 alin. (1) și 37 alin. (1)-(3), (13)
3. Obține lista de acte și calea de urmat
Confirmă dacă se poate pregăti actul amiabil sau este necesară analiza judiciară, inclusiv condițiile de capacitate.
- Cine se ocupă
- Părțile și profesionistul ales
- Unde
- Notar sau avocat/instanță, după situație
- Ce obții
- Completări ori pas procedural concret.
Temei și detalii: [1] Codul civil art. 634, 636, 669-670, 674, 676-677, 680, 684 și 1143; [3] Codul civil art. 39-41, 43, 144, 146, 168 alin. (4)-(5), 171, 175 și 988
4. Verifică decontul, actul și înscrierea
Solicită costurile separate și urmărește cererea/încheierea pentru fiecare bun rezultat.
- Cine se ocupă
- Părțile; notarul și OCPI pentru procedurile lor
- Unde
- Notar și OCPI
- Ce obții
- Actul/hotărârea și încheierea, cu sarcinile și drepturile clarificate.
Temei și detalii: [1] Codul civil art. 634, 636, 669-670, 674, 676-677, 680, 684 și 1143; [5] Legea 7/1996 art. 28, 35 alin. (1) și 37 alin. (1)-(3), (13); [9] Normele Codului fiscal, titlul IV, cap. IX, pct. 33 alin. (1) lit. a), e), g)-h), alin. (2), alin. (3) lit. f) și alin. (4); [10] Normele Ordinului 177/C/2024 art. 2-7, 9 alin. (1) pct. 1 lit. d), 13 alin. (1), (4)-(5), (8); anexa 1 pct. 8 și anexa 2 pct. I și III; [12] Anexa Ordinului 16/2019, codurile 2.3.2 și 2.4.2, notele 8 și 10
Documentele de pregătit
Lista pornește discuția; profesionistul confirmă actele aplicabile situației. Păstrează datele personale și documentele în afara aplicației.
Identitate, titlul bunului și anexele
Actul de dobândire și anexele sale se citesc pentru titular, obiect și drept. Pentru casă, adaugă separat actele construcției și ale terenului/superficiei.
Cine: Titularul documentului, cu sprijinul persoanei care pregătește dosarul
Destinație: Notar; profesionistul tehnic ori autoritatea indicată când există o problemă distinctăTemei și detalii: [11] Legea 36/1995 art. 80 și 90-92; [5] Legea 7/1996 art. 28, 35 alin. (1) și 37 alin. (1)-(3), (13)
Stare civilă, regim matrimonial și participare
Actele justifică relația și consimțămintele necesare. Procura trebuie verificată pentru actul concret; ajutorul oferit familiei nu este reprezentare.
Cine: Titularul documentului, cu sprijinul persoanei care pregătește dosarul
Destinație: Notar; profesionistul tehnic ori autoritatea indicată când există o problemă distinctăTemei și detalii: [13] Codul civil art. 405-407; [14] Codul civil art. 321-322; [4] Codul civil art. 346; [15] Codul civil art. 1303-1304, 2013, 2015-2016
Carte funciară și documentație cadastrală
Compară actul cu extrasul și planul. Notarul solicită extrasul pentru autentificare; diferențele tehnice ori titlul neclar au proceduri proprii.
Cine: Titularul documentului, cu sprijinul persoanei care pregătește dosarul
Destinație: Notar; profesionistul tehnic ori autoritatea indicată când există o problemă distinctăTemei și detalii: [5] Legea 7/1996 art. 28, 35 alin. (1) și 37 alin. (1)-(3), (13)
Titlul succesoral ori actul coproprietății
Include documentele tuturor titularilor și drepturile din acte; nu deduce cote din numărul de moștenitori.
Cine: Titularul documentului, cu sprijinul persoanei care pregătește dosarul
Destinație: Notar; profesionistul tehnic ori autoritatea indicată când există o problemă distinctăTemei și detalii: [1] Codul civil art. 634, 636, 669-670, 674, 676-677, 680, 684 și 1143
Datorii, sarcini și acorduri de folosință
Prezintă actele obligațiilor și modul de folosire convenit; acestea nu dispar prin intenția de împărțire.
Cine: Titularul documentului, cu sprijinul persoanei care pregătește dosarul
Destinație: Notar; profesionistul tehnic ori autoritatea indicată când există o problemă distinctăTemei și detalii: [1] Codul civil art. 634, 636, 669-670, 674, 676-677, 680, 684 și 1143; [2] Codul civil art. 635-636, 639, 648-649, 651 și 654
Documentația tehnică cerută soluției
Persoana autorizată indică documentele pentru bunurile rezultate, după verificarea posibilității juridice și tehnice.
Cine: Titularul documentului, cu sprijinul persoanei care pregătește dosarul
Destinație: Notar; profesionistul tehnic ori autoritatea indicată când există o problemă distinctăTemei și detalii: [5] Legea 7/1996 art. 28, 35 alin. (1) și 37 alin. (1)-(3), (13); [1] Codul civil art. 634, 636, 669-670, 674, 676-677, 680, 684 și 1143
Costurile se verifică separat
Cere decontul pentru dreptul și actul real. O scutire de impozit nu înseamnă lipsa tuturor costurilor.
Impozitul partajului obișnuit
Normele fiscale pct. 33 alin. (2) prevăd neimpozitarea partajului judiciar sau voluntar; alin. (3) lit. f) tratează separat partajul succesoral. Aceasta nu înseamnă lipsa onorariilor, tarifelor CF, lucrărilor ori cheltuielilor judiciare și nu este o scutire automat transferată partajului de ascendent prin donație.
Temei și detalii: [9] Normele Codului fiscal, titlul IV, cap. IX, pct. 33 alin. (1) lit. a), e), g)-h), alin. (2), alin. (3) lit. f) și alin. (4); [7] Codul civil art. 1160-1163
Onorariul succesoral și cel al partajului obișnuit
Art. 13 alin. (5) din normele onorariilor distinge partajul succesoral cu formarea loturilor de partajul voluntar obișnuit, pentru care anexa 2 pct. III folosește valoarea peste cota deținută, cu minimul indicat. Cere oferta pentru cazul real, fără o sumă fixă universală per familie.
Temei și detalii: [10] Normele Ordinului 177/C/2024 art. 2-7, 9 alin. (1) pct. 1 lit. d), 13 alin. (1), (4)-(5), (8); anexa 1 pct. 8 și anexa 2 pct. I și III
Înscrierea și lucrările cadastrale
Tariful CF se stabilește după serviciu, drept și numărul de bunuri/operațiuni. Constituirea, transferul și radierea nu au automat același tarif. Documentația persoanei autorizate, dacă este necesară, este un serviciu distinct.
Temei și detalii: [12] Anexa Ordinului 16/2019, codurile 2.3.2 și 2.4.2, notele 8 și 10; [5] Legea 7/1996 art. 28, 35 alin. (1) și 37 alin. (1)-(3), (13)
Întrebări de clarificat
- Actele identifică toți coproprietarii și bunurile?
- Vrem folosire separată sau ieșire din coproprietate?
- Bunul poate fi împărțit legal și tehnic în natură?
- Ce datorii și sarcini rămân de rezolvat?
- Ce schimbă lipsa acordului ori măsura de ocrotire?