De la actele apartamentului la predarea cheilor
Aceasta este o ordine generală de pregătire, nu confirmarea că poți semna. Dosarul se referă la un apartament existent și deja înscris în cartea funciară. Diferențele cadastrale sau alte situații speciale pot opri traseul standard.
Identifică apartamentul și persoanele care trebuie coordonate
Pornește de la actul de proprietate și de la înscrierea apartamentului în cartea funciară. Verifică separat boxa, parcarea sau alte drepturi pe care vrei să le incluzi, fără să presupui că fac parte din același act. Compară titularii și cotele, iar dacă există coproprietari, locuința familiei sau un titlu provenit din moștenire, cere notarului să confirme cine participă și ce acte sunt necesare.
Surse: [1] Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, [2] Codul civil: actele de dispoziție asupra bunului comun, art. 641 alin. (4), [3] Codul civil: locuința familiei, art. 321-322, [4] Codul civil: efectele certificatului de moștenitor, art. 1133
- Unde clarifici
- Notarul tranzacției, împreună cu titularii și persoanele indicate de acesta.
- Cu ce mergi mai departe
- Știi ce drept se vinde și cine trebuie să participe ori să își dea consimțământul.
Compară actele, cartea funciară, releveul și apartamentul
Verifică numărul cadastral, descrierea, suprafața, titularii și sarcinile din extrasul pentru informare. Compară actul și releveul cu situația observată în apartament. Dacă ai închis un balcon, ai mutat pereți sau observi altă diferență, arată situația notarului și unei persoane autorizate în cadastru înainte să fixezi o dată fermă de semnare. Faptul că ai o copie a actelor nu confirmă singur concordanța.
Surse: [1] Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996
- Unde clarifici
- ANCPI pentru evidențe; notar și persoană autorizată în cadastru pentru diferențe.
- Cu ce mergi mai departe
- Ai o listă concretă a înscrierilor și diferențelor care trebuie clarificate.
Pregătește documentele fiscale, energetice și ale asociației
Coordonează cu notarul momentul documentelor care pot avea reguli ori valabilitate proprie. Pentru certificatul energetic, proprietarul pune copia la dispoziția potențialului cumpărător înaintea contractului și transmite originalul la încheiere. Pentru condominiu, cere adeverința asociației sau clarifică situația alternativă prevăzută de lege. O datorie la asociație nu produce în acest ghid verdictul că vânzarea este imposibilă; condițiile concrete se stabilesc cu asociația, cumpărătorul și notarul.
Surse: [5] Codul de procedură fiscală: art. 159, [6] OUG nr. 7/2026 privind certificatele fiscale la înstrăinare și dobândire, [7] Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, [8] Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari
- Unde clarifici
- Organul fiscal local, auditorul energetic, asociația de proprietari și notarul.
- Cu ce mergi mai departe
- Ai documentele preliminare și știi ce trebuie obținut ori confirmat pentru data semnării.
Coordonează separat creditul și ipoteca vânzătorului
Dacă există un credit activ sau creditul a fost achitat, dar ipoteca poate fi încă înscrisă, cere creditorului situația și procedura scrisă. Confirmă cu notarul documentele, condițiile vânzării și operațiunile de radiere. Plata creditului, acordul creditorului și radierea din cartea funciară sunt verificări distincte; ghidul nu oferă instrucțiuni de plată.
Surse: [9] Regulamentul de recepție și înscriere, consolidat la 1 august 2026, [10] Codul civil: stingerea drepturilor reale prin radiere, art. 885
- Unde clarifici
- Creditorul și notarul tranzacției; OCPI pentru operațiunea de carte funciară.
- Cu ce mergi mai departe
- Ai condițiile și documentele comunicate de instituțiile responsabile.
Confirmă actul, plata și înscrierea ca operațiuni distincte
Stabiliți cu notarul prețul, mecanismul plății, data predării și documentele finale. Notarul solicită extrasul pentru autentificare, distinct de extrasul tău pentru informare. După semnare, păstrează separat contractul autentic, dovada plății, confirmarea depunerii cererii și încheierea de carte funciară. Depunerea cererii nu este același lucru cu soluționarea ei.
Surse: [11] Codul civil: forma autentică a convențiilor imobiliare, art. 1244, [1] Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, [12] Legea nr. 70/2015: plafonul numerarului între persoane fizice, art. 10
- Unde clarifici
- Părțile și notarul; băncile când participă la plată; OCPI pentru înscriere.
- Cu ce mergi mai departe
- Poți urmări fiecare dovadă fără să presupui că un pas îl confirmă automat pe următorul.
Documentează predarea apartamentului și închide evidențele
Consemnați momentul predării, cheile, indexurile contoarelor, documentele și bunurile care rămân. Semnarea contractului nu dovedește singură predarea efectivă. Verifică separat procedurile asociației, furnizorilor și organului fiscal local și păstrează dovezile care îți revin, fără să confunzi obligațiile vânzătorului cu cele ale cumpărătorului.
Surse: [13] Codul civil: predarea bunului vândut, art. 1685-1687, [14] Codul fiscal: declararea, dobândirea și înstrăinarea clădirilor, art. 461
- Unde clarifici
- Părțile, asociația, furnizorii și organul fiscal local, după caz.
- Cu ce mergi mai departe
- Ai un inventar al predării și o listă a formalităților ulterioare de urmărit.
Ce acte pregătești pentru vânzarea apartamentului
Folosește lista pentru prima discuție cu notarul. Nu toate pozițiile se aplică fiecărui apartament, iar notarul stabilește lista finală pentru situația ta.
- Titlul și persoanele
- Actul de proprietate, actele de dobândire și documentele coproprietarilor, soților ori moștenirii, dacă situația le cere.
- Evidențele cadastrale
- Încheierea de intabulare, extrasul pentru informare și documentația cadastrală disponibilă, inclusiv releveul.
- Situația fiscală
- Documentele sau verificările fiscale cerute pentru vânzător și dependența distinctă a cumpărătorului, confirmate cu notarul.
- Certificatul energetic
- Copia pentru potențialul cumpărător și originalul care se transmite la încheierea contractului.
- Asociația și condominiul
- Adeverința asociației ori situația alternativă aplicabilă și clarificarea eventualelor debite.
- Ipoteca, contractul și predarea
- Documentele creditorului, când există, apoi actul autentic, dovezile înscrierii și inventarul predării.
Lista rezumă documentele din pașii de mai sus. Consultă temeiurile oficiale.
Documentele nu au toate același moment
Actul de proprietate și documentația cadastrală deschid verificarea. Certificatul fiscal, certificatul energetic, adeverința asociației și documentele creditorului se coordonează cu calendarul stabilit împreună cu notarul.
Separă impozitul transferului, onorariul notarului, tarifele ANCPI și costurile confirmate ale vânzătorului. Estimarea generală nu este oferta notarului și nu stabilește costul unei situații speciale.
Surse: [5] Codul de procedură fiscală: art. 159, [7] Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, [8] Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari, [15] Codul fiscal: impozitul la transferul proprietăților imobiliare, art. 111
Vezi estimarea generală a sumei neteCând se schimbă traseul
- Actele, releveul și apartamentul nu corespund sau unitatea nu este încă înscrisă în cartea funciară.
- Există coproprietari, locuința familiei, o succesiune nefinalizată ori reprezentare prin procură.
- Există o ipotecă, interdicții, litigiu, sechestru, uzufruct sau altă situație care cere verificare individuală.
- Apartamentul este ocupat de un chiriaș ori de altă persoană, iar predarea trebuie analizată separat.
Surse: [2] Codul civil: actele de dispoziție asupra bunului comun, art. 641 alin. (4), [3] Codul civil: locuința familiei, art. 321-322, [4] Codul civil: efectele certificatului de moștenitor, art. 1133, [8] Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari, [9] Regulamentul de recepție și înscriere, consolidat la 1 august 2026, [15] Codul fiscal: impozitul la transferul proprietăților imobiliare, art. 111
Chestionarul folosește răspunsurile pentru a selecta verificările și documentele relevante. Nu validează actele și nu extinde dosarul la o vânzare aflată în afara domeniului lui.