De la actele casei la predarea cheilor
Aceasta este ordinea generală de pregătire, nu confirmarea că poți semna. Unele verificări se fac în paralel, iar situația construcțiilor sau regimul terenului poate adăuga etape.
Identifică locuința, terenul și persoanele care pot vinde
Pornește de la actul de proprietate și include toate bunurile din tranzacție: casa, terenul, anexele și cotele aferente. Compară titularii și cotele cu evidența cadastrală. Dacă locuința este locuință a familiei, există coproprietari, o succesiune nefinalizată sau o procură, clarifică din timp cine participă și ce acte trebuie prezentate notarului.
Surse: [1] Codul civil: dispoziție, cote și bun comun, art. 555, 634 și 641, [2] Codul civil: locuința familiei, art. 321-322, [3] Codul civil: reprezentare, mandat și revocare, [4] Codul civil: efectele certificatului de moștenitor, art. 1133
- Unde clarifici
- Notarul tranzacției, împreună cu titularii și reprezentanții din acte.
- Cu ce mergi mai departe
- Știi ce drepturi și bunuri se vând și cine trebuie să participe.
Compară actele, cartea funciară și situația de la fața locului
Verifică numărul cadastral, suprafața, descrierea, titularii și sarcinile din extrasul pentru informare. Compară actele cu terenul, casa, extinderile și anexele observate. Dacă o construcție lipsește din evidențe, apar diferențe de suprafață ori casa și terenul au titulari diferiți, stabilește procedura de clarificare înainte să fixezi o dată fermă de semnare.
Surse: [5] Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, [6] Codul civil: superficie, art. 693
- Unde clarifici
- ANCPI pentru extrase; persoană autorizată în cadastru și notar pentru diferențe și drepturi.
- Cu ce mergi mai departe
- Ai o listă clară a bunurilor și a neconcordanțelor de rezolvat.
Strânge actele lucrărilor, recepției și înscrierii
Pentru toate construcțiile, separă autorizația sau notificarea de proiect, documentele de finalizare, recepție, cartea tehnică și înscrierea cadastrală. Include extinderile și anexele. O dovadă fiscală nu confirmă singură legalitatea lucrării, iar actele istorice și procedurile începute anterior se încadrează după regulile aplicabile situației concrete.
Surse: [7] Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea nr. 169/2026, [8] Regulamentul privind recepția construcțiilor, aprobat prin HG nr. 273/1994, [5] Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996
- Unde clarifici
- Vânzător, emitentul competent, specialist tehnic, persoană autorizată în cadastru și notar.
- Cu ce mergi mai departe
- Ai dosarul construcțiilor și știi ce lipsuri trebuie analizate înaintea vânzării.
Pregătește certificatul energetic, actele fiscale și costurile
Cere certificatul de performanță energetică ori clarificarea unei excepții cu auditorul și notarul; nu deduce excepția numai din tipul casei. Vânzătorul clarifică obligațiile locale pentru clădire și teren, iar părțile confirmă cu notarul actele fiscale necesare. Cere separat impozitul transferului, onorariul notarial, tarifele ANCPI și eventualele lucrări cadastrale sau formalități privind ipoteca.
Surse: [9] Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, [10] Codul de procedură fiscală: art. 159, [11] Codul fiscal: impozitul la transferul proprietăților imobiliare, art. 111, [12] Normele privind tarifele de onorarii minimale notariale, [13] Ordinul nr. 16/2019: tarife ANCPI, forma consolidată inclusiv la 8 martie 2026
- Unde clarifici
- Auditor energetic, organele fiscale locale și notarul tranzacției.
- Cu ce mergi mai departe
- Ai lista actelor prealabile și un deviz împărțit pe componente.
Confirmă condițiile, semnează și urmărește înscrierea
Discută prețul, plata, predarea, ocupanții și orice ipotecă înaintea semnării. Notarul solicită extrasul pentru autentificare, distinct de extrasul tău pentru informare. Păstrează separat contractul autentic, dovada plății, dovada depunerii și încheierea de carte funciară; un număr de înregistrare nu este soluția înscrierii.
Surse: [14] Codul civil: forma autentică a convențiilor imobiliare, art. 1244, [5] Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996
- Unde clarifici
- Notar, părți și bancă atunci când finanțarea sau ipoteca o cer; OCPI pentru înscriere.
- Cu ce mergi mai departe
- Ai actul semnat și dovezile etapelor care urmează după semnare.
Documentează predarea casei, terenului și actelor
Stabiliți ce se predă și când: casa, terenul, anexele, accesul, cheile, indexurile și documentele, inclusiv cartea tehnică și actele recepției disponibile. Semnarea nu dovedește singură predarea efectivă. Cere organului fiscal local formalitățile înstrăinării și păstrează dovada, fără a confunda obligațiile vânzătorului cu cele ale cumpărătorului.
Surse: [15] Codul civil: predarea bunului vândut, art. 1685-1687, [8] Regulamentul privind recepția construcțiilor, aprobat prin HG nr. 273/1994, [16] Codul fiscal: impozitul și taxa locală pe clădiri și teren, art. 455-467 și 491
- Unde clarifici
- Părți, organul fiscal local și operatorii de utilități, după caz.
- Cu ce mergi mai departe
- Ai inventarul și dovada predării, plus formalitățile personale de urmărit.
Ce acte pregătești pentru vânzarea casei
Folosește lista pentru prima discuție cu notarul. Nu toate actele sunt necesare în fiecare caz, iar lista finală se stabilește pentru casa și terenul tău.
- Titlul și identificarea bunurilor
- Actul de dobândire pentru casă și teren, evidențele cadastrale și actele cotelor ori superficiei, dacă există.
- Identitatea și reprezentarea
- Actele părților, documentele succesiunii, ale locuinței familiei și procura, când situația le cere.
- Actele construcțiilor
- Autorizația sau notificarea, proiectul, documentele de finalizare, recepția, cartea tehnică și înscrierile disponibile.
- Certificatul energetic
- Copia și originalul ori clarificarea excepției aplicabile, confirmată pentru clădirea concretă.
- Situațiile fiscale și sarcinile
- Actele sau verificările fiscale cerute, împreună cu documentele ipotecii ori ale altor sarcini aplicabile.
- Contractul și dovezile finale
- Actul autentificat, plățile, încheierea de carte funciară și inventarul predării.
Lista rezumă documentele din pașii de mai sus. Consultă temeiurile oficiale.
Costul nu este o singură taxă
Separă impozitul transferului, onorariul notarului, tarifele ANCPI și eventualele costuri pentru cadastru, certificatul energetic sau stingerea sarcinilor. Cere un deviz și stabiliți cine achită fiecare componentă.
Estimarea generală nu include automat toate lucrările ori procedurile speciale și nu reprezintă oferta notarului.
Surse: [11] Codul fiscal: impozitul la transferul proprietăților imobiliare, art. 111, [12] Normele privind tarifele de onorarii minimale notariale, [13] Ordinul nr. 16/2019: tarife ANCPI, forma consolidată inclusiv la 8 martie 2026, [9] Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor
Vezi estimarea generală a sumei neteCând se schimbă traseul
- O construcție, extindere sau anexă lipsește din acte ori nu corespunde cu situația observată.
- Casa și terenul au titulari diferiți sau există un drept de superficie.
- Locuința familiei, coproprietatea, succesiunea ori procura schimbă persoanele și actele de coordonat.
- Terenul include agricol extravilan sau fond forestier și poate cere o procedură specială înainte de semnare.
Surse: [7] Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea nr. 169/2026, [6] Codul civil: superficie, art. 693, [2] Codul civil: locuința familiei, art. 321-322, [17] Legea 17/2014: vânzarea terenurilor agricole extravilane, [18] Codul silvic, Legea 331/2024: preempțiune la vânzarea terenurilor din FFN
Chestionarul folosește aceste detalii pentru a selecta verificările și documentele relevante. Răspunsurile nu sunt o validare juridică.