În acest ghid
Cele trei structuri de comparat
Fixă pe întreaga durată
- Ce rămâne stabil
- Procentul prevăzut pentru întreaga perioadă contractuală.
- Ce verifici
- Costurile, condițiile ofertei și clauzele contractului.
Temei și detalii: [1] OUG nr. 52/2016, art. 3 pct. 15-16 și art. 26
Fixă inițial, apoi variabilă
- Ce rămâne stabil
- Procentul din intervalul fix; etapa ulterioară are formula ei.
- Ce verifici
- Sfârșitul etapei, indicele, marja și bugetul după schimbare.
Temei și detalii: [1] OUG nr. 52/2016, art. 26 alin. (1) lit. f)-g) și art. 38
Variabilă
- Ce rămâne stabil
- Formula contractuală; valoarea indicelui se poate schimba.
- Ce verifici
- Indicele corect, periodicitatea și condițiile reducerilor.
Temei și detalii: [1] OUG nr. 52/2016, art. 38 alin. (1) lit. b)-e)
Verifică perioada pentru care procentul este fix
Dobânda poate fi fixă pentru întreaga durată sau pentru intervalele precizate de contract. De exemplu, o ofertă cu trei sau cinci ani ficși nu dovedește că procentul rămâne același până la ultima rată. Caută data de sfârșit a etapei și formula care urmează.
O rată predictibilă în etapa fixă ajută planificarea acelei perioade, dar verifică și costurile recurente și condițiile reducerilor. Dacă intenționezi să păstrezi creditul după etapă, bugetul trebuie să suporte și scenarii explicite pentru procentul ulterior.
Temei și detalii: [1] OUG nr. 52/2016, art. 3 pct. 15-16 și art. 26 alin. (1) lit. f)-g)
La dobânda variabilă citește indicele, marja și condițiile
Pentru dobânda variabilă în RON din regimul IRCC, verifică indicele de referință și marja contractuală. Contractul arată când se actualizează procentul, atât la creștere, cât și la scădere. Formula și data revizuirii contează mai mult decât o valoare izolată dintr-o reclamă.
O reducere comercială a marjei sau indicelui poate depinde de condiții contractuale. Cere să vezi procentul cu reducere, nivelul la care poate reveni și evenimentul care declanșează revenirea. Nu bugeta reducerea ca permanentă dacă documentele nu o prevăd astfel.
Temei și detalii: [1] OUG nr. 52/2016, art. 38 alin. (1) lit. b)-e)
Dobânda nominală, rata și DAE răspund la întrebări diferite
Dobânda nominală intră în calculul dobânzii datorate. Plata lunară include rambursarea capitalului și dobânda, iar costurile asociate pot apărea separat. DAE exprimă costul total legal al creditului ca procent anual și permite o comparație numai dacă citești și ipotezele folosite.
Costul total legal include serviciile obligatorii în condițiile legii și evaluarea, însă exclude taxele notariale și costurile înregistrării transferului proprietății. Prin urmare, nici DAE nu este bugetul tuturor banilor necesari cumpărării. Pentru costuri viitoare necuantificabile, calculul DAE folosește ipoteze legale; nu prognozează piața.
Temei și detalii: [1] OUG nr. 52/2016, art. 3 pct. 12-14 și art. 29 alin. (2)-(8)
Cere FEIS și proiectul de contract înainte de decizie
FEIS este fișa europeană de informații standardizate a ofertei. Pentru contractele din acest domeniu, cere și proiectul gratuit de contract. Perioada de reflecție este de cel puțin 15 zile calendaristice; acceptarea mai devreme presupune renunțarea expresă, scrisă, într-un document separat. Aceasta nu este un drept universal de retragere după semnare.
Verifică versiunea, suma, durata și datele pe care s-a bazat fișa. Situațiile de actualizare FEIS includ lipsa evaluării sau a documentelor proprietății la întocmirea inițială. Cere versiunea relevantă dosarului final și explicația schimbărilor, înainte de a considera termenii stabili.
Temei și detalii: [1] OUG nr. 52/2016, art. 9 alin. (2)-(13)
Compară pe aceeași sumă, durată și structură de cost
Așază două FEIS una lângă alta și verifică aceleași repere: suma, durata, tipul ratelor, perioada fixă, formula ulterioară și costurile inițiale/recurente. O durată mai lungă poate reduce rata fără să reducă totalul plătit. Separă modificarea duratei de modificarea dobânzii.
Pentru etapa ulterioară folosește procente introduse explicit ca scenarii, inclusiv unul mai dificil pentru buget. Necunoscuta rămâne necunoscută: nu completa automat o valoare IRCC viitoare. Calculatorul lunar ilustrează capitalul și dobânda, iar creditorul confirmă graficul și costurile contractului concret.
Temei și detalii: [1] OUG nr. 52/2016, art. 8-9, art. 26 și art. 29
Pregătește comparația ofertelor
1. Două FEIS pe aceleași date
Cere aceeași sumă, durată și structură de rambursare; notează data fiecărei versiuni.
Temei și detalii: [1] OUG nr. 52/2016, art. 9
2. Formula din fiecare etapă
Notează începutul și sfârșitul perioadei fixe, indicele, marja, revizuirea și reducerea condiționată.
Temei și detalii: [1] OUG nr. 52/2016, art. 26 și art. 38
3. Costuri inițiale și recurente
Separă costurile incluse în DAE de banii necesari notarului, transferului, mutării și rezervei.
Temei și detalii: [1] OUG nr. 52/2016, art. 3 pct. 12-14 și art. 29
4. Proiectul gratuit de contract
Compară-l cu FEIS și verifică dacă evaluarea sau actele imobilului au schimbat oferta.
Temei și detalii: [1] OUG nr. 52/2016, art. 9 alin. (7)-(13)
Întrebări de clarificat
- Ce procent și ce formulă se aplică după etapa fixă?
- Ce cost sau reducere se schimbă dacă nu mai îndeplinesc o condiție?
- Care informații din FEIS sunt încă bazate pe ipoteze?
- Cât timp este valabilă oferta și ce documente lipsesc pentru forma finală?